Assurance vacance locative : avantages, tarifs et fonctionnement

Qu'est-ce que la garantie assurance vacance locative ?

Le capital que vous allez pouvoir dégager de votre investissement immobilier est inévitablement lié à l'absence (et l’occupation) des locataires. Pour prévenir ce manque de revenu locatif, la souscription à une assurance vacance locative représente à la fois un filet de sécurité et une excellente stratégie financière.

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Les bonnes raisons de choisir une assurance vacance locative

Si vous financez votre bien locatif par le biais d'un crédit immobilier dans l’intention de profiter de l'effet de levier, vous devenez le seul responsable du remboursement des mensualités pendant le temps nécessaire pour trouver un nouveau locataire.

C'est précisément pour surmonter cette difficulté que le propriétaire peut choisir de souscrire une assurance loyer impayé et vacance locative.

Grâce à ce dispositif financier, une indemnisation totale ou partielle est versée en cas d'absence de loyers, selon aussi les termes du contrat.

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Comment fonctionne l'assurance vacance locative ?

Le plus souvent rattachée à une assurance garantie loyer impayé, l'assurance vacance locative s’inscrit presque toujours dans le cadre d'un mandat de gestion locative. Bien qu'il soit possible de trouver un assureur individuel couvrant le risque de non-location, les offres sont limitées. En échange des primes versées, l'assureur s'engage à verser une partie des loyers en cas de non-location ou de carence locative.

Remarque : pour établir un comparatif des assurances vacances locatives, il est essentiel de prendre en compte les clauses du contrat, telles que la somme de l'indemnisation, la franchise et aussi le temps de recouvrement des loyers.

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Être indemnisé par l’assurance vacance locative

En France, tous les propriétaires ont droit de souscrire une assurance vacance locative ou carence locative. Cependant, certains assureurs refusent d'indemniser la carence locative, pour la simple raison qu’il est difficile d'évaluer le risque pour une nouvelle location récemment sur le marché.

En dehors de quelques exceptions, l'indemnisation d’une non-location temporaire et de la carence locative n'est jamais totale, se limitant le plus souvent à 75/80 % du loyer.

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Garantie assurance vacance locative : Ce que vous devez savoir à propos de la durée de franchise

En général, le contrat stipule une période de 1 à 4 mois pendant laquelle aucune indemnisation n'est possible pour compenser l'absence de locataire. Par exemple, si votre locataire actuel part le 1er avril, et que le délai de franchise est de 3 mois, aucune indemnisation ne sera versée avant le 1er juillet.

Vous comprenez alors qu’une assurance vacance locative n'est pas systématiquement avantageuse.

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En tant que propriétaire, d'autres outils sont à votre disposition pour éviter ces complications.

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Assurance vacance locative : Les exclusions du contrat

L'assureur peut exiger des photos de votre bien pour évaluer qu'il est en état d'être loué dans les plus courts délais. S'il remarque des dommages sans réparations de votre part, l'indemnisation de l’assurance vacance locative peut être refusée.

Aussi, si des travaux de rénovation sont nécessaires au moment où votre dernier locataire quitte les lieux, locataire, l'assurance choisira vraisemblablement le début de la garantie vacance locative en se référant à la date de fin de travaux, et non à celle du départ du locataire.

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Quels sont les avantages d’une garantie vacance locative ?

Vous comprenez maintenant que le grand avantage de la garantie assurance vacance locative est de compenser financièrement une partie du temps nécessaire pour trouver un locataire.

Cependant, cet avantage doit être mis en balance avec le tarif de la garantie, à moins que vous choisissiez un régime fiscal au réel, où les primes peuvent être déduites de vos revenus fonciers.

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Quel est le tarif d’une assurance vacance locative ?

Le tarif pour garantir les loyers en cas de non-location temporaire sont assez onéreux. Avec un contrat mixte GLI et une ou plusieurs options assurance vacance locative, vous devez prévoir entre 2 % et 4,5 % du loyer annuel.

Si vous souscrivez à une assurance vacance locative seule, le prix de cotisation est légèrement moins élevé, et compris entre 1,5 % et 2 % des loyers locatifs annuels.

Il est également bon de savoir que les services d’un gestionnaire locatif peuvent vous offrir de meilleurs tarifs, notamment si vous avez plusieurs biens immobiliers à protéger.

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Dans quelles situations choisir un contrat assurance vacances locative ?

Si vous investissez dans la pierre, vous serez sans aucun doute tenté de sécuriser vos rendements locatifs (impayés, dégradations, non-location temporaire, carence locative, etc.).

Cependant, compte tenu du coût et du fonctionnement de la garantie assurance vacance locative une réflexion approfondie est recommandée.

Vous devez être bien conscient que la durée d'indemnisation réduit les avantages de l’assurance vacance locative et que ce type d’assurance est toujours plus intéressante quand on a plusieurs biens avec des risques d’impayés augmentant en conséquence.

Toujours est-il, avant de souscrire à une assurance vacances locative, quelques conseils et bons réflexes s’imposent.

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Rénover la propriété

Il est indéniable qu'une propriété en excellent état et au design contemporain suscitera l'intérêt de nombreux candidats locataires. Il est donc dans votre intérêt d'entreprendre les travaux nécessaires, d'autant plus que ces dépenses peuvent être déduites de vos revenus locatifs si vous avez choisi un régime fiscal au réel.

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Évaluer soigneusement le loyer

Si votre logement est en bon état, et peine à trouver un nouveau locataire, c'est probablement dû à une seule raison : le loyer n'est pas en phase avec le marché. Même dans des zones locatives tendues, il peut rester vacant si le loyer est excessif.

Pour vous assurer qu'il est bien évalué, le mieux est de solliciter l'avis d'un agent immobilier. Il est essentiel de prendre en compte l’environnement, la rue, les services à proximité, ainsi que des prestations supplémentaires telles qu'un jardin, un garage, etc..

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Optimiser la visibilité de votre annonce immobilière

Peu de propriétaires prennent le temps de mettre en avant leur propriété à travers une annonce bien rédigée et des photos attrayantes. Pourtant, c'est une étape importante pour attirer les potentiels locataires.

N'hésitez pas à élargir la diffusion de votre annonce immobilière sur différents sites ou à opter pour une formule payante permettant de publier davantage de photos.

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Aménager le logement

Si votre propriété est proche d’un parc d’entreprise ou d'une zone d'emploi, envisagez toujours la location meublée. Cela vous permettra d'attirer des professionnels en mobilité, voire des vacanciers à la recherche d’une location saisonnière.

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Faciliter la location

La sélection minutieuse des locataires est essentielle pour se prémunir contre les risques d'impayés. Cependant, exiger un revenu trois fois supérieur au loyer peut parfois être contre-productif. Il est parfois préférable de demander un garant.

Vous pouvez aussi demander à vos candidats un diagnostic de leur capacité locative. Une solution que nous vous mettons à disposition, pour ne pas craindre les loyers impayés.

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Demander plusieurs devis assurance vacance locative

Enfin, avant de vous engager, vous devez demander plusieurs devis assurance vacance locative et examiner les options de contrat : les exceptions d’indemnisation, le niveau de franchise et les tarifs pratiqués.