Taux d’effort : tout comprendre sur cet indicateur d’accès au crédit immobilier

‍Qu'est-ce que le taux d’effort hypothécaire ?

Le taux d'effort hypothécaire est un pourcentage calculé et consistant à diviser les frais de logement de l'emprunteur par son revenu net. Autrement dit, il s'agit d'un chiffre qui indique la part de votre revenu consacrée au logement et qui tient compte de vos versements hypothécaires, de l'assurance, des taxes et d'autres éléments de consommation. Les prêteurs hypothécaires et organismes de crédit utilisent le taux d’effort pour évaluer si l'acheteur d'une maison est admissible à un emprunt immobilier.

‍

Les banques et organismes de crédit immobilier utilisent souvent le ratio des dépenses de logement en conjonction avec le ratio dette/revenu (DTI). Ce dernier incorpore vos dépenses de logement et vos dettes extérieures, telles que les prêts automobiles ou encore les crédits étudiants, afin de déterminer la part de vos revenus mensuels consacrée à vos dettes totales. Le DTI est donc un chiffre permettant aux prêteurs de voir combien vous dépensez pour vos dettes mensuelles par rapport à l'argent dont vous disposez pour votre logement.

‍

Il est important de noter que le taux d’effort hypothécaire peut être calculé à partir de paiements mensuels et annuels.

‍

Taux d’effort hypothécaire : Comment interpréter le ratio des dépenses de logement ?

Le seuil du ratio des dépenses de logement fixé par les prêteurs pour l'approbation d'un prêt hypothécaire est généralement égal à 33 %. Toutefois, un taux d’effort supérieur peut être accepté par un prêteur si le ratio prêt/valeur (LTV) est faible et/ou mieux encore, si l'emprunteur présente d'excellents antécédents en matière de crédit.

‍

Le fait de maintenir les dépenses mensuelles de logement à 33 % du revenu de l'emprunteur permet d'estimer le montant que le débiteur peut se permettre de payer mensuellement pour un prêt hypothécaire.

‍

Il en va de même pour le ratio dette/revenu. Si le DTI total est nettement inférieur à 35 %, ce qui est un très bon signe, l'emprunteur sera très probablement en mesure d'obtenir tous les types de crédit à un taux d'intérêt attractif, en particulier pour les prêts hypothécaires.

‍

Comment calculer le ratio de dépenses de logement ?

Pour le calcul du taux d'effort, vous devez prendre en compte votre revenu après impôt et le diviser par le total des dépenses de logement.

‍

L’institution de crédit immobilier, le plus souvent la banque, utilisera la même formule pour déterminer si vous remplissez les conditions requises pour le montant du prêt hypothécaire que vous avez demandé.

‍

Prenons un exemple pour tout comprendre rapidement sur le calcul du taux d'effort.

‍

Tout d'abord, vous devez additionner toutes vos dépenses de logement. Supposons que votre versement hypothécaire potentiel, comprenant les échéances mensuelles avec les intérêts, les taxes foncières et l'assurance, s'élève à 1 250 € par mois.

‍

Les frais de copropriété et les charges s'élèvent à 150 € par mois. Au total, vos dépenses de logement s'élèvent à 1 350 €.

‍

Vous devez maintenant calculer votre revenu mensuel après impôt à partir de vos fiches de paie. Supposons que vous soyez payé 25,90 € de l'heure.

‍

Vous faites par semaine 40 heures de travail en tant que médecin libéral. Cela signifie que votre revenu hebdomadaire serait de 35,90 X 40, soit 1 436 €.

‍

Votre revenu annuel sera donc de 1436*52, soit 74 672 €. Pour obtenir le revenu mensuel, nous divisons 74 672 € par 12, ce qui donne 6222,66 € par mois.

‍

Pour connaître votre ratio de dépenses de logement et votre taux d’effort hypothécaire, nous allons maintenant diviser le montant total de vos dépenses de logement mensuelles (1 350 €) par votre revenu mensuel brut (6222,66 €), ce qui donne 0,22 ou 22 % après conversion en pourcentage.

‍

Cela signifie que 22 % de votre revenu net sera consacré à vos dépenses de logement. Si votre taux d’effort dépasse la barre des 35 %, vous devrez chercher à l’optimiser et le diminuer en regroupant par exemple vos différents emprunts.

‍

Pour pouvoir prétendre à un prêt hypothécaire, votre taux d'effort doit être inférieur à 33 %. Ce seuil est pris en compte par la plupart des prêteurs pour déterminer si vous pouvez prétendre à un crédit spécifique.

‍

Dans l'exemple ci-dessus, le ratio des dépenses de logement est inférieur au seuil de référence, ce qui signifie que l'emprunteur peut prétendre au montant du prêt qu'il a demandé.

‍

Si le ratio dépasse 33 %, voire 35 %, vous pouvez soit ajouter un co-emprunteur, soit chercher un logement pour un montant inférieur.

‍

Quel est le taux d’effort moyen en France en 2023 ?

En 2023, les ménages français atteignent un taux d’effort de 30 % et les prévisions INSEE 2024 anticipent une légère augmentation.

‍

FAQ et questions fréquentes sur le taux d’effort hypothécaire

Quelle est la différence entre le taux d’endettement et le taux d’effort ?

Le niveau d'endettement et le taux d'effort sont des concepts étroitement liés. En réalité, le taux d'effort représente le pourcentage maximal d'endettement qu'un emprunteur peut supporter pour rembourser son prêt. Il est déterminé en fonction du reste à vivre, soit l’argent qui reste à l'emprunteur une fois les charges payées et les revenus perçus.

‍

Traditionnellement, le taux d'effort est établi à 33 % des revenus. Dans d’autres termes, les paiements mensuels ne devaient pas dépasser 33 % du reste à vivre mensuel pour le demandeur de crédit.

‍

Quel est le taux d’effort maximum autorisé en France ?

Aux États-Unis, le taux d’effort maximum est fixé à 28 %. En France, les ménages ont plus de flexibilité financière et le taux d’effort maximum toléré par les organismes de crédit est passé à 35 % depuis janvier 2022.

‍

Comment calculer le taux d’effort ?

Comme vous avez pu le voir et si vous avez lu attentivement notre article, le calcul du taux d’effort est assez simple. Mais pour faciliter encore plus l’exercice, vous pouvez utiliser un simulateur de calcul de taux d’effort.

‍

Comment réduire le taux d’effort ?

Pour réduire le taux d'effort, pour optimiser le taux d’effort, la meilleure stratégie est la renégociation ou le regroupement des prêts en cours afin d’ajuster les mensualités ou prolonger la durée du remboursement.

‍

Calcul du taux d’effort : après imposition ou avant imposition ?

Le calcul du taux d'effort immobilier est un indice fixé toujours après imposition. Pour dire les choses simplement, il s’agit des revenus disponibles.

‍

Pour conclure

L'achat d'une nouvelle maison sera l'une des plus grandes décisions financières de votre vie. Vous devez vous assurer que vous prenez la bonne décision au moment d’envisager d'acheter, car l'achat d'un logement dont le budget est trop élevé peut entraîner de nombreux problèmes financiers.

‍

Si vous envisagez d'acheter un nouveau logement, vous pouvez utiliser le taux d’effort pour calculer votre capacité financière afin d'acheter un logement qui corresponde au mieux à votre budget et avoir ainsi une meilleure visibilité sur vos chances d’obtenir un crédit immobilier.